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影院开业筹建的流程及工作内容

2018/8/27 20:22:55      来源:艾维电影
[提要]关于为何引进电影项目,其实不同的投资者有不一样的目的。现在最多的情况就是电影院与广场的结合,利用电影院提高物业的人流、品牌和价值,提高整体的估价,这是现在投资者引进电影院的一般想法,事实也证明了电影院的确在提高物业的议价能力和其他铺位的升价谈判上起到很明显的作用。

一、前言


为何引进电影院项目,电影院盈利前景如何?

关于为何引进电影项目,其实不同的投资者有不一样的目的。现在最多的情况就是电影院与广场的结合,利用电影院提高物业的人流、品牌和价值,提高整体的估价,这是现在投资者引进电影院的一般想法,事实也证明了电影院的确在提高物业的议价能力和其他铺位的升价谈判上起到很明显的作用。在短期的来看,一般在5年内,电影院的盈利爆发力不强,毛利润率一般在10-20%的水平(除去折旧),有的甚至更低,所以一般的投资回报期设为5年左右。但也不缺乏一年收回成本的例子。

而电影院项目一般的租用期在15-30年之间,租用时间比较长,同时电影院的利润增长比较乐观,从影院开始盈利那刻起,以后的经营期基本都能盈利,盈利稳定性非常高。

即使影院经营不善或者不打算继续经营,准备售出,在电影热潮的情况下,在买方市场电影院项目是非常受欢迎的,而且溢价空间很大。总结一句:“电影院投资前景可观,但也有风险,投资要谨慎!”电影院从选址确定到影院筹建开业这个过程需要制定那些工作?以下进行列举。




二、电影院开业筹建流程

根据电影院开业筹建的一般流程,此文章只列举具体的步骤及对某些步骤进行说明。

第1步:成立了影院项目流程疏理小组

项目流程疏理小组主要参与影院项目调查、分析及制定影院开业内容等工作,同时其中的成员可作为影院总经理、副总经理等高级管理职位的储备人选。

第2步:影城调研及可行性分析  

项目小组成立后就要对项目进行调研分析,研究项目的可行性。具体调研工作如下:


第一部分:项目描述


一、项目所在广场:广场的营收、人流量、档次、品牌、进驻商家数量等调查要素


二、影院初步定位:档次、票价


三、影院规模:座位数、厅数、设备、配套、面积、停车场、投资资金等要素介绍。


第二部分:市场调查


主要调查方式是问卷调查。问卷设计上要包括能够预测出观影次数、平均票价等关键要素的问题。调查方式可以是项目周边现场调查和网络调查。



第三部分:市场分析


分析内容包括影院所在的地理位置、区域的经济文化消费情况、法律政策、人口收入、人口结构、产业结构、影城所在广场(档次、定位、结构类型、进驻企业、未来的规划)、项目周边的公交设施(公交车站、地铁站)、工业和商业(餐饮、商业广场、网吧、酒店、会所、公园、工业区、银行、知名企业、楼盘)、学校、医院、政府单位、影城的竞争对手、影城SWOT等分析要素。


第四部分:影院项目可行性分析


一、施工预算(含设备投资):


1、土建工程:房间隔墙、大厅隔墙、钢筋砼楼梯、加层钢结构立柱及坡屋面、卫生间墙体、加护栏、办公室、设备间、中控室辅助用房等项目建造,得出土建费用约X万


2、装修暨声学处理工程:观众厅内部的声学装修、观众厅照明、常规观众厅座椅,电影院大堂、售票处、休息厅、等观众活动场地的装修、观众厅主次走廊、通道处、小卖部装修及柜台、货架等设施、卫生间装修、瓷洁具、残疾人专用厕位等设施、大堂、办公室家具、用具、放映室装修、声学处理及排风,得出这部分的费用约X万


3、放映机、音响系统:影厅进口进口数字放映设备及配套工程、偏光式单机数字3D放映设备、影厅银幕及银幕架装置、影厅数字立体声系统及系统工程,得出这部分费用约X万


4、系统类工程设:观众厅、大堂、放映室及所有场地的空调系统工程、“供、排水系统工程”、电影院供电系统工程、“报警、自动喷淋消防系统及工程”、各场地消防排烟系统及工程,得出系统类工程费用约X万


5、设施类建设:门厅、售票厅等室内信息显示器,售票及影院管理的计算机系统,小卖部及售票处、各办公室电脑,小卖部设备及系统,宣传画、招牌、广告牌,安保视频监控系统,得出费用约X万


6、其他费用:设计、顾问费(工艺、装修、声学、放映、音响、空调、消防、等专业)、招投标结算咨询费用、工程监理费用、工程筹建、管理、办公费、各种办证及相关费用,不可预见费,得出费用约X万


备注:按以上费用分布,电影城工程总费用约X万,根据影城的项目的具体位置,影城的实质费用会上下浮动。


二、测算未来X年(含投资建设期)各年度内的现金流及利润情况


1、投资预算按X万计算。


2、多数影城项目周边或者没有类比影城可参考,因此会按当地电影院的座位产值、上座率以及影城的性质来推算影城未来座位产值和上座率。根据影城项目所在地的性质和定位,预计首年度上座率为A%(如果影城走低票价路线,上座率一定要保持在A%以上才投资和营业的基础,所以选择的项目的地址相当重要),次年度达到B%,第三年C%,第四年或以后年度定为C%(在没有竞争对手的情况下);影城平均票价控制在X元左右。这可以得出前X年度的票房情况。


3、如果按照X年折旧(按X万工程成本折旧),可以估算收益利润情况(单位:万):


参与利润计算的要素:年票房收入、出租或者广告收入、其他净收入、营业税、国家电影专项金、片方分成、年折旧、租金和场地物业管理费、外包保洁费、工资、宣传类、水电、办公室及其它


备注:根据投资X万X年内可以收回成本,得出影城X年后的收益。


第3步:工程进场

工程经常主要做好两个工作:制定施工进度表、工程监督管理。

第4步:影院前期筹建工作内容


第一部分:市场工作


市场调查,开业营销方案(影院定位、票价体系、会员体系、常规优惠、团体票体系、广告位策略、合作商家策略、宣传策略、卖品经营策略、开业活动);


第二部分:人员编制


影院人员编制、影院人员招聘、制定影院人员的薪酬和福利;


第三部分:物业协调


确定影院店招位置、确定影院广告位置、确定影院经营时间、散场通道等其他物业协调事项;


第四部分:员工培训


企业文化培训、电影文化培训、员工素质培训、消防、安全培训、员工岗位培训、管理人员培训、财务人员培训、培训考核;


第五部分:办理证件


名称核准、银行验资、影院编码、卫生许可证、消防验收许可证、放映放可证、办理营业执照、加入院线、办理税务登记证、代码证等;


第六部分:物料


确定各部门办公区域、定制办公家具、购置办公用品、设备,购置营运相关设备,定制员工制服,定制电影票、兑换券、会员卡等,购买小卖部相关产品,定制仓库货架,采购贵宾区域、休闲区域的家具,采购影城装饰用品;


第七部分:营运管理


签订保洁、开荒合同,制定物业内影院指引导向系统,制定影院内影厅指引导向系统,制定影院陈地宣传,制定开业营销方案,制定影城宣传计划,制定宣传单张、会员手册、优惠券等,确定影院营运制度,确定影院行政制度,确定影院财务制度,落实各部门岗位职责,落实前期影片拷贝调配,前期的其他准备;


第八部分:设备安装


电话、网络安装及调试,放映设备到位及安装调试,小卖部设备安装调试、培训,售票系统安装调试、培训,影城空调、监控、消防系统调试


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